Изменение условий валютных договоров на рынке недвижимости. Судебный прецедент

Арбитражный суд Москвы позволил пересмотреть условия договора, посчитав девальвацию рубля существенным изменением обстоятельств. Эксперты уверены, что такое решение обрушит рынок коммерческой недвижимости и приведет к коллапсу в банковской сфере.

Решение Арбитражного суда Москвы о допустимости пересмотра договора в связи с девальвацией рубля, вызвало много споров. Ссылаясь на статью 421 ГК РФ и статью 451 ГК РФ, судьи позволили компании-арендатору (ПАО «Вымпелком») изменить валютный договор аренды из-за падения курса рубля осенью 2014 года. Они согласились с доводами истца, заявлявшего, что отказ властей от прежнего механизма регулирования курса валют является существенным изменением обстоятельств. Компания действительно не могла предугадать изменение позиции финансовых властей страны, и на этом основании дополнение договора обоснованно, отметили в АС Москвы.

У владельца коммерческой недвижимости – ПАО «Тизприбор», есть месяц на то, чтобы оспорить это решение в Девятом арбитражном апелляционном суде. И большинство экспертов не сомневаются, что он выиграет это дело. Тем более, что ранее в судебной практике уже был случай, когда апелляция запретила пересчитывать обязательства по валютному договору займа.

Впрочем, у ипотечных договоров есть своя специфика, и подход судей к договорам аренды, заключенные бизнесом, может отличаться. Поэтому юристы и аналитики рассуждают о последствиях вынесенного АС Москвы решения. Так, председатель совета директоров компании «Гута-Девелопмент» Артем Кузнецов считает, что из-за такого прецедентного решения сначала обрушится рынок недвижимости, а затем пострадает банковская система. Эксперт поясняет: если арендная плата снизится, то компании недвижимости не смогут расплачиваться по кредитам.

В итоге сектор коммерческой недвижимости потеряет порядка 600-700 млн долларов и около 6-7 млрд долларов в капитализации, подсчитали в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Ее региональный директор Евгений Семенов подчеркивает, что с точки зрения привлечения инвестиций сейчас не самое лучше время для принятия таких решений.

Семенов Евгений Региональный директор консалтинговой компании Jones Lang LaSalle   Возникновение новых системных проблем нежелательно в период, когда интерес иностранного инвестиционного сообщества находится на достаточно низком уровне. Репутационные риски могут привести к плачевным последствиям. Проблемы будут у всех собственников коммерческой недвижимости.

 

В свою очередь, в Ассоциации российских банков назвали удовлетворение иска «Вымпелкома» нелогичным решением, которое «противоречит не только закону, но и здравому смыслу». Подобные ошибки суда могут привести к коллапсу на рынке недвижимости и перенестись на банковский сектор, соглашается глава ассоциации Гарегин Тосунян.

Между тем, даже если решение останется в силе, не обязательно оно станет прецедентом, и на него будут ориентироваться при похожих ситуациях, полагает представитель девелоперской компании Raven Russia Виктор Афанасенко.

Афанасенко Виктор Представитель девелоперской компании Raven Russia   Важно знать, как именно в конкретном договоре трактуется понятие «валютные риски». Возможно, это никакой не прецедент, а частный случай. Не исключено, что договор «Вымпелкома» был построен таким образом, что позволяет однозначно трактовать понятие «валюта договора». Из наших валютных договоров четко следует, что стороны изначально договорились о том, что риск изменения курса валюты находится полностью на арендаторе.

 

Как будет развиваться ситуация, пока сказать сложно. Но, учитывая официальную позицию властей, валютные риски все-таки придется брать на себя той стороне, которая согласилась платить в валюте.

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.